Nghị quyết 254/2025/QH15 — gỡ khó vướng mắc Luật Đất đai.
Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Bài viết phân tích phạm vi áp dụng, thời gian hiệu lực, và sáu nhóm dự án bất động sản sẽ được hưởng lợi trực tiếp.
254 / 2025
Trang bìa Highlight 01 · 2026 · biên tập bởi nhóm Đầu tư BLF, phát hành 10.01.2026.
Ngày 23 tháng 12 năm 2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 — văn bản đã có hiệu lực thi hành chưa đầy hai năm nhưng đã bộc lộ một số điểm gây ách tắc nghiêm trọng cho thị trường bất động sản và các dự án đầu tư.
Nghị quyết này có hai đặc điểm đáng chú ý: thứ nhất, nó không sửa đổi văn bản Luật mà ban hành các cơ chế đặc thù áp dụng song song; thứ hai, phạm vi áp dụng được giới hạn rõ ràng trong sáu nhóm dự án cụ thể — tránh được rủi ro mở rộng quá rộng và gây xung đột pháp lý kéo dài.
Sáu nhóm dự án được hưởng cơ chế đặc thù
Theo Điều 3 của Nghị quyết, sáu nhóm dự án bất động sản và đầu tư sau đây sẽ được áp dụng các cơ chế đặc thù trong thời gian ba năm kể từ ngày Nghị quyết có hiệu lực:
| Nhóm | Loại dự án | Cơ chế đặc thù |
|---|---|---|
| N1 | Dự án nhà ở thương mại đã có quyết định chấp thuận chủ trương trước 01.01.2024 | Tiếp tục áp dụng giá đất theo bảng giá cũ |
| N2 | Dự án khu công nghiệp đã được phê duyệt quy hoạch trước 01.07.2024 | Cơ chế giao đất một lần thay vì hằng năm |
| N3 | Dự án PPP có vướng mắc về tiền sử dụng đất | Cơ chế quyết toán theo giá trị thực tế |
| N4 | Dự án BT thanh toán bằng quỹ đất | Áp dụng Nghị định 256/2025/NĐ-CP làm văn bản hướng dẫn |
| N5 | Dự án tái định cư có nguồn vốn ngân sách | Đơn giản hoá thủ tục thẩm định |
| N6 | Dự án FDI có vướng mắc về định giá đất sau gia hạn | Cho phép định giá lại theo phương pháp so sánh trực tiếp |
Mỗi nhóm dự án sẽ có hướng dẫn cụ thể từ Chính phủ ban hành trong vòng 90 ngày kể từ ngày Nghị quyết có hiệu lực. Đặc biệt với Nhóm 4, BLF đã có một bài phân tích chi tiết về Nghị định 256/2025/NĐ-CP trong số Highlight 10 · 2025.
Thời gian hiệu lực và rủi ro vận hành
Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 02 năm 2026 và áp dụng trong thời hạn ba năm. Sau ba năm, nếu các vướng mắc đã được giải quyết bằng văn bản Luật sửa đổi, các cơ chế đặc thù sẽ tự động hết hiệu lực. Nếu chưa, Quốc hội sẽ xem xét gia hạn hoặc nâng cấp thành sửa đổi Luật.
Trong giai đoạn này, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý ba rủi ro vận hành: (1) Quy định chuyển tiếp giữa cơ chế cũ và mới cho từng nhóm dự án; (2) Yêu cầu báo cáo bổ sung mà các Sở KH&ĐT cấp tỉnh có thể yêu cầu trong giai đoạn đầu áp dụng; (3) Việc các cơ quan thuế và tài chính có thể chậm cập nhật văn bản hướng dẫn ở cấp địa phương.
Khuyến nghị thực tiễn của BLF
Doanh nghiệp đang có dự án thuộc một trong sáu nhóm trên nên chủ động rà soát hồ sơ trong vòng 30 ngày tới — đặc biệt là các quyết định chấp thuận chủ trương, hồ sơ thẩm định giá đất, và các văn bản chuyển tiếp đã ký với cơ quan quản lý. Nhóm Đầu tư BLF sẵn sàng tổ chức buổi rà soát pháp lý đầu tiên không tính phí.
Tài liệu tham chiếu
Bài viết này được biên soạn dựa trên các văn bản pháp luật chính thức công bố trên Công báo Chính phủ và Cổng thông tin điện tử của Quốc hội:
- Nghị quyết 254/2025/QH15 — Quốc hội · 23.12.2025
- Luật Đất đai 31/2024/QH15 — Quốc hội · 18.01.2024
- Nghị định 256/2025/NĐ-CP — Chính phủ · 03.10.2025
Bài viết là phân tích chuyên môn của Business Law Firm và không thay thế cho tư vấn pháp lý cụ thể cho từng vụ việc. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp để được tư vấn theo tình huống của mình.
Bài viết này có hữu ích?