254 / 2025
Highlight 01 · 2026 · biên tập bởi nhóm Đầu tư BLF.
Ngày 23.12.2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế đặc thù tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai 2024 — văn bản đã có hiệu lực chưa đầy hai năm nhưng đã bộc lộ một số điểm gây ách tắc cho thị trường BĐS và các dự án đầu tư.
Nghị quyết có hai đặc điểm: không sửa đổi văn bản Luật mà ban hành cơ chế đặc thù áp dụng song song; và phạm vi giới hạn rõ ràng trong sáu nhóm dự án.
Sáu nhóm dự án được hưởng cơ chế đặc thù
Theo Điều 3 Nghị quyết, sáu nhóm sau được áp dụng cơ chế đặc thù trong ba năm:
| Nhóm | Loại dự án | Cơ chế |
|---|---|---|
| N1 | Nhà ở thương mại đã có CTĐT trước 01.01.2024 | Áp dụng bảng giá đất cũ |
| N2 | KCN đã được phê duyệt trước 01.07.2024 | Giao đất một lần |
| N3 | PPP vướng mắc tiền sử dụng đất | Quyết toán theo giá thực tế |
| N4 | BT thanh toán bằng quỹ đất | Áp dụng NĐ 256/2025/NĐ-CP |
| N5 | Tái định cư có vốn ngân sách | Đơn giản hoá thẩm định |
| N6 | FDI vướng định giá đất sau gia hạn | Định giá lại theo so sánh |
Mỗi nhóm sẽ có hướng dẫn cụ thể từ Chính phủ trong 90 ngày. Riêng Nhóm 4, BLF đã có bài phân tích Nghị định 256/2025/NĐ-CP trong Highlight 10·2025.
Thời gian hiệu lực & rủi ro vận hành
Hiệu lực từ 01.02.2026, áp dụng trong ba năm. Sau đó, nếu vướng mắc đã giải quyết bằng Luật sửa đổi, cơ chế tự hết hiệu lực.
Ba rủi ro vận hành cần lưu ý: (1) chuyển tiếp cơ chế cũ–mới; (2) báo cáo bổ sung từ Sở KH&ĐT; (3) chậm cập nhật văn bản hướng dẫn ở cấp địa phương.
Khuyến nghị thực tiễn của BLF
Doanh nghiệp có dự án thuộc một trong sáu nhóm nên rà soát hồ sơ trong 30 ngày tới — quyết định CTĐT, hồ sơ thẩm định giá, văn bản chuyển tiếp. Nhóm Đầu tư BLF sẵn sàng tổ chức buổi rà soát đầu tiên không tính phí.
Tài liệu tham chiếu
- Nghị quyết 254/2025/QH15
- Luật Đất đai 31/2024/QH15
- Nghị định 256/2025/NĐ-CP
Bài viết là phân tích chuyên môn của BLF, không thay thế cho tư vấn cụ thể.
Bài viết này có hữu ích?